KONSERNITILINPÄÄTÖS 2021

SUNBORN FINANCE OYJ

TOIMINTAKERTOMUS 2021 ................................................................................................... 3

KONSERNIN TULOSLASKELMA (IFRS) ..................................................................................... 7

KONSERNITASE (IFRS) ............................................................................................................ 8

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA (IFRS) ........................................... 9

KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA (IFRS) ........................................................................... 10

LIITETIEDOT (IFRS) ............................................................................................................... 11

1. Yleiset tiedot ............................................................................................................. 11

2. Yhteenveto merkittävistä tilinpäätöksen laatimisperiaatteista ................................... 11

3. Tärkeitä kirjanpidollisia arvioita ja johdon harkintaa .................................................. 14

4. Taloudellisten riskien hallinta .................................................................................... 16

11. Oma pääoma ............................................................................................................. 20

12. Lainat, ostovelat ja muut velat ................................................................................... 20

13. Lähipiiritapahtumat ................................................................................................... 22

14. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat ..................................................................... 23

TULOSLASKELMA (FAS)........................................................................................................ 24

TASE (FAS) .......................................................................................................................... 25

LIITETIEDOT (FAS) ................................................................................................................ 26

TILINPÄÄTÖKSEN JA TOIMINTAKERTOMUKSEN ALLEKIRJOITUKSET ...................................... 29

Yleistä

Sunborn Finance Oyj (”yhtiö”) perustettiin 1.11.2017 Sunborn Oy:n osittaisjakautumisella. Yhtiö toimii

vuokranantajana omistamissaan kylpylähotelleissa ja tarjoaa lisäksi kiinteistö- ja IT-palveluja. Sunborn

Financella oli tilikauden aikana neljä työntekijää. Yhtiö toimii vain Suomessa.

Sunborn Finance Oyj omistaa palkintoja voittaneen Naantalin kylpylähotellin, joka sijaitsee Naantalissa

Itämeren rannalla sekä Ruissalon kylpylähotellin, joka sijaitsee luonnonkauniissa Turun saaristossa.

Molemmat kiinteistöt on vuokrattu hotellioperaattori Sunborn Saga Oy:lle (”operaattori”). Hotelleilla on

hyvä maine, ne tuottavat hyvin ja niillä on vahva johtoryhmä.

Naantalin kylpylälomakeskuksessa on 214 huonetta ja 40 lomaosakeasuntoa, ja Ruissalon kylpylähotellissa

Sunborn Financen liikevaihto koostuu operaattorin vuokratuotoista sekä muiden palvelujen tuotoista.

Vuokratulot vuonna 2021 olivat 3,479 M€ (2020: 2,835 M€). Muut tuotot liittyvät IT- ja

kiinteistöpalvelutuottoihin sekä Covid-19:ään liittyvään kustannustukeen.

Käyttökustannukset ovat samalla tasolla kuin edellisenä vuonna. Vuoden 2020 aikana yhtiöllä oli

tavanomaisesta poikkeavia joukkovelkakirjan muutoksista johtuvia laki- ja rahoituskuluja.

Kylpylähotellien arviokirjojen mukaan 31.12.2021 Naantalin kylpylän arvo on 52,2 M€ (+/- 0 M€) ja

Ruissalon Kylpylän 26,7 M€ (-0,2 M€) (1/3 Ruissalon kylpyläkiinteistöstä on Sunborn Financen

omistuksessa ja esitetään sen taseessa). Sijoitusten käyvän arvon muutos sisältyy liikevoittoon.

Merkittävät tapahtumat tilikauden aikana

Keväällä 2021 täydellinen sulku ja vuoden lopulla Omicron-variantista johtuvat rajoitukset vaikuttivat

Operaattoriin. Pandemian aiheuttamista häiriöistä huolimatta yrityksen vuokratulot olivat budjetin

mukaiset. Operaattorin liiketoiminta keskittyi kotimaiseen vapaa-aikaan, lääketieteelliseen kuntoutukseen

Liiketoimintaympäristö

Keväällä 2021 täydellinen sulku ja vuoden lopulla Omicron-variantista johtuvat rajoitukset vaikuttivat

Operaattoriin. Pandemian aiheuttamista häiriöistä huolimatta yrityksen vuokratulot olivat budjetin

mukaiset. Operaattorin liiketoiminta keskittyi kotimaiseen vapaa-aikaan, lääketieteelliseen kuntoutukseen

sekä kotimaisiin yritys- ja muihin ryhmiin, ja se selviytyi menestyksekkäästi liiketoimintaympäristön

haasteista.

Arviotu tuleva kehitys

Ennakkovaraukset 2022 kesälle ja syksylle ovat erinomaisella tasolla ja hotelli- ja matkailumarkkinat ovat

toipumassa, kun kahden viime vuoden ajalta on paljon patoutunutta kysyntää. Pandemian haasteista

Tammi- ja helmikuussa hotellien toimintaan vaikutti jonkin verran jatkuvat Omicron-variantteihin liittyvät

tapahtumien uudelleenjärjestelyt ja peruutukset, mutta useimmat tapahtumat siirrettiin järjestettäväksi

myöhemmin tänä vuonna tai ensi vuonna. Varauskehitys näyttää erittäin hyvältä maaliskuusta alkaen ja

ennakkovarausten ja toimialaraportoinnin perusteella sekä operatiivinen johto odottaa vuodesta 2022 olevan

ennätysvuosi sekä liikevaihdon että kannattavuuden osalta.

Lyhyen aikavälin riskit ja epävarmuustekijät

Sunborn Financen liiketoimintaan liittyvät taloudelliset riskit ovat markkinariski (sisältäen korkoriskin),

luottoriski, likviditeettiriski, uudelleenrahoitusriski sekä toiminnan keskeyttämisriski ympäristöön ja / tai

Covid-rajoitukset ovat vaikuttaneet matkailutoimialaan maailmanlaajuisesti. Pidentyneet rajoitukset voivat

vaikuttaa edelleen yhtiön liiketoimintaan operaattorille aiheutuvien vaikutusten kautta. Pitkittynyt kriisi voi

vaikuttaa myös yhtiön sijoituskiinteistöinä pitämien kylpylähotellien käypiin arvoihin pitkällä aikavälillä.

Yritysjohdon suorittama taloudellisten riskien hallinta pyrkii suojaamaan yhtiötä rahoitusmarkkinoiden

Sodalla Ukrainassa ei arvioida olevan välitöntä vaikutusta yhtiön liiketoimintaan.

ole nimellisarvoa.

Sunborn Finance Oyj:n omistus- ja yritysrakenne sekä operatiiviset toiminnot ja lähipiiritapahtumat on

Sunborn Finance Oyj:n hallitukseen kuuluu kolme varsinaista jäsentä, jotka yhtiökokous valitsee vuodeksi

kerrallaan. Hallitus päättää merkittävistä asioista, jotka koskevat yhtiön strategiaa, investointeja ja

rahoitusta. Raportointikaudella hallitus piti kolme kokousta.

Hallituksen jäseninä vuonna 2021 olivat Ritva Niemi, Pekka Niemi ja Hans Niemi. Hallituksen jäsenille ei

Tasetta tulee lukea yhdessä liitetietojen kanssa.

Laskelmaa oman pääoman muutoksista tulee lukea yhdessä liitetietojen kanssa.

Johdon arvion mukaan maa- ja vesialueen käyttöoikeushyödykkeiden käypä arvo on 0,65 miljoonaa euroa.

Johto arvioi taloudellisia riskejä säännöllisesti hallitakseen yhtiön taloudellista riskiasemaa ja päättääkseen

tarvittavista toimenpiteistä.

ovat vahvat. Koska rahoihin ja muihin rahavaroihin liittyy samat arvonalentumisvaatimukset kuin

Kylpylähotelleihin liittyvän liiketoiminnan on arvioitu olevan voitollista ja Sunborn Sagan ja Sunborn

Financen välisen vuokrasopimuksen mukainen ei-purettavissa oleva vuokra-aika on 10 vuotta sopimuksen

voimaantulosta 1.11.2017. Koska yhtiöiden omistajataho on sama, on epätodennäköistä, että

Yhteenveto rahoitusveloista maturiteetteineen on esitetty alla olevassa taulukossa. Taulukossa esitetyt

summat ovat sopimuksiin perustuvia diskonttaamattomia rahavirtoja, ml. koronmaksut. Koronmaksut on

laskettu tilinpäätöspäivänä voimassa olleen korkotason mukaisesti.

suhde vähintään 130,0 %:ssa. Kovenantti lasketaan kylpylähotellin markkina-arvosta, jonka on arvioinut

Henkilöstökulut on esitetty alla olevassa taulukossa:

Tilintarkastajien palkkiot:

7. Rahoituskulut

Rahoituskulut koostuvat korkokuluista, kuten alla olevassa taulukossa on esitetty:

8. Tuloverot

Efektiivinen veroaste vuonna 2021 ja 2020 oli 20 %.

Arvonmäärityksen on tehnyt riippumaton ja tunnustettu ammattimainen arvonmäärittäjä. Kylpylähotellien

käypä arvo on noin 61,8 miljoonaa euroa sisältäen käyttöoikeushyödykkeet ja vuokravelat, jotka on

siten on luokiteltu tasolle 3 arvonmäärityshierarkiassa. Kaikkein merkittävimmät laskennassa käytettävät

arviot eivät ole muuttuneet tilinpäätöshetken 31.12.2021 jälkeen. Merkittävistä arvioinneista ja harkinnoista

on esitetty edellä tarkemmin liitetiedossa 3.

Muutokset sijoituskiinteistön kirjanpitoarvossa on esitetty seuraavassa:

Kylpylähotelleissa on tehty merkittäviä jatkuvia uudistuksia yhtiön perustamisesta 1.11.2017 lähtien.

Uudistaminen jatkui vuonna 2021.

Vuokratuotot ja välittömät kylpylähotelleihin liittyvät hoitokulut on kirjattu tuloslaskelmaan seuraavasti:

pitkäaikaisella vuokrasopimuksella. Ruissalon kylpylä sijaitsee maa-alueella, jonka Niemen perhe on

vuokrannut Turun kaupungilta.

muutoin ehdot ovat samanlaiset. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiö ei ole jakanut osinkoa ja

joukkovelkakirjalainojen sopimusehdot asettavat joitain rajoituksia osingon jakamiselle.

12. Lainat, ostovelat ja muut velat

9.2.2018 yhtiö laski liikkeelle nimellisarvoltaan 50 miljoonan euron (vähennettynä transaktiokuluilla 1,3

miljoonaa euroa) edestä vakuudellisia joukkovelkakirjalainoja tietyille, ammattimaisille institutionaalisille

käytettiin yrityksen yleisiin tarkoituksiin. Yhtiö listasi vaihtuvakorkoisen joukkovelkakirjalainan Nasdaq

Helsinkiin 8.2.2019.

Joukkovelkakirjat ovat euromääräisiä ja ne erääntyvät 9.2.2023. Joukkovelkakirjalainat lunastetaan

kokonaan nimellisarvossaan eräpäivänä. Yhtiöllä on oikeus myös aiempaan takaisinmaksuun. Sopimukseen

Sagan ja Sunborn Oy:n takauksella. Sunborn Oy:n takaus on rajattu Sunborn Sagan Sunborn Oy:lle

maksamaa osinkoa tai muuta osuutta vastaavaan määrään. Edelleen Sunborn Sagan ja Sunborn Oy:n takaus

on rajattu Suomen osakeyhtiölain velvoittavilla säädöksillä.

Joukkovelkakirjalainojen vakuutena on myös parhaalla etusijalla oleva yrityskiinnitys rekisteröitynä yhtiön

ja Sunborn Sagan irtaimiin varoihin yrityskiinnityslain mukaisesti. Sunborn Sagan kassavirrat, samoin kuin

sen pankkisaatavat on pantattu, ja vakuutuskorvaukset maksetaan vakuutena joukkovelkakirjojen haltijoille.

kaikki olemassa olevat ja tulevat vuokrasaamisensa Sunborn Sagalta. Taloudellinen kovenantti on esitetty

tarkemmin alla.

Joukkovelkakirjoja koskeviin ehtoihin sisältyy yhtiön sijoituskiinteistön ja velkojen suhteeseen liittyvä

kovenantti (asset cover ratio covenant), jonka mukaan yhtiön on yhdessä takaajan kanssa pidettävä ko.

suhde vähintään 130,0 %:ssa. Kovenantti lasketaan kylpylähotellin markkina-arvosta, jonka on arvioinut

yhtiön nimeämä ja bond trusteen hyväksymä arvonmäärittäjä, jaettuna yhtiön joukkovelkakirjalainojen

määrällä.

Joukkovelkakirjalainan ehtoihin sisältyy myös kassavaroihin liittyvä kovenantti, jonka mukaan yhtiöllä

tulee olla vähintään 3 kuukauden koronmaksua vastaava määrä rahaa. Joukkovelkakirjalainan ehtoihin

maksettavaksi muun muassa, mikäli yhtiö ei kykene maksamaan joukkovelkakirjalainan ehtojen tai muiden

sopimusten mukaisia eriä eräpäivään mennessä, yhtiö tai Sunborn Saga eivät kykene täyttämään

kovenantteja, jokin yhtiön tai Sunborn Sagan velka ei ole maksettu ajallaan ja erääntynyt summa on alle 2

miljoonaa euroa, ja kun kyseessä ei ole osakkeenomistajien antama laina tai Sunborn Saga ei kykene

maksamaan yhtiölle vuokrasopimuksen mukaista vuokraa.

Sillä varmistettiin tietyt poikkeukset ja muutokset joukkovelkakirjalainan ehtoihin. Ehtomuutokset antoivat

Covid19:n takia väliaikaisia helpotuksia korkokatteeseen, vähimmäiskäteisvaatimukseen ja

vuokranmaksuun. Sunborn Finance Oyj on raportointipäivänä täyttänyt kaikki kovenantit.

Rahoitusvelkojen muutokset:

Niemen perhe omistaa konsernin. Konsernin lähipiirissä ovat Niemen perheen hallinnoimat yritykset,

hallitus ja yhtiön johtohenkilöt yhdessä läheisten perheenjäsenten kanssa sekä näiden määräysvallassa

olevat yritykset. Sunborn-konserni on Niemen perheen hallinnoima.

Seuraavassa taulukossa on kuvattu yhtiön liiketapahtumia ja avoimia saldoja lähipiiritahojen kanssa

esitettyjen vuosien lopussa:

Konserni saa vuokratuottoja liittyen kylpylähotellien vuokrasopimukseen. Sunborn Finance on vuokrannut

kylpylähotellit Sunborn Sagalle ei-purettavissa olevalla pitkäaikaisella, 1.11.2027 päättyvällä

takauksesta on annettu liitetiedossa 12 Lainat.

Yhtiö on maksanut hallintopalkkiota Sunborn Oy:lle ja Sunborn International Oy:lle.

14. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat

Sodalla Ukrainassa ei arvioida olevan välitöntä vaikutusta yhtiön liiketoimintaan.